珠三角向“三旧”要空间 城镇化警惕对农地的剥夺同步齿轮

珠三角向“三旧”要空间 城镇化警惕对农地的剥夺

广东人多地少，特别是珠三角地区，经过改革开放30多年的快速发展，建设用地供需矛盾日益突出。统计显示，珠三角9市平均土地开发强度已达16%，其中深圳、东莞等市已超40%，粗放的土地利用方式已难以为继。为此，2009年，国土资源部特别给予广东“三旧”改造优惠政策，以广东为试点，积极探索土地利用的转型升级。

6月15日，在广东全省城镇化工作会议上，中共中央政治局委员，广东省委书记胡春华提出珠三角和粤东西北地区的城镇化要从实际出发，珠三角城镇化发展的关键在于提高质量，要用足用好“三旧”改造政策，破解城市建设的土地瓶颈，推动城市转型升级。粤东西北地区要抓好扩容提质，推动地级中心城市做大做强，集中资源投入新区建设。

改造面积逐年下降“三旧”改造遇瓶颈

“三旧”改造是国家给予广东的特殊优惠政策，对于土地资源紧缺的珠三角来说，对利用效率低、布局不合理、功能不完善的旧城镇、旧厂房、旧村庄用地进行再开发、再利用，不仅是提高用地效率，腾挪出新的发展空间，而且有拉动投资稳增长、推动产业转型升级等综合效益。

据了解，“三旧”改造实施近5年来，广东全省共完成改造项目3065个，改造面积15.75万亩，正在实施改造项目3767个，改造面积21.59万亩。其中，珠三角完成改造9.44万亩，占全省的59.18%，仅广州、深圳、佛山、东莞等地即完成改造面积5.57万亩，分别占珠三角和全省的59%和35.36%。

广东省国土资源厅有关负责人介绍，利用“三旧”改造的特殊政策，广东也创新了多种改造模式。如佛山创意产业园项目，由市场投资主体收购多宗土地集中实施改造；深圳市光明新区清怡小区综合整治项目，由政府出资实施旧城镇综合整治改造；阳江市名扬国际广场项目，由政府收回土地后引入市场主体实施改造；广州联合交易园项目，由原土地使用权人自主实施升级改造；佛山市禅城区东华里改造项目，由政府与市场相结合以“毛让净交”方式实施改造等。

该负责人表示，从已完成的项目看，“三旧”改造蓄电池大大促进了节约集约用地，已完成项目平均容积率由改造前的0.66提高到1.5，节约用地约7.1万亩。广东经验也获得国汽车靠垫家高度肯定，并开始逐步推广。

用地观念不变依赖土地财政“三旧”遇障碍事出有因

广东“三旧”改造的成绩和经验获得了国土资源部的肯定。不过，随着一些较易操作的项目陆续完成，剩下的往往是难啃的“硬骨头”。

统计显示，目前，广东全省已标图建库“三旧”用地416万亩，约占全省建设用地总量的15%，但全省已完成改造的面积仅占416万亩的不足4%。而在“三旧”改造的主战场珠三角，具备改造条件的“三旧”用地就多达240万亩，相当于珠三角建成区面积的40.7%，但目前已完成和正在改造的面积不足总量的10%。从数据来看，完成改造面积呈逐年下降趋势。

广东省国土资源厅上述负责人分析，目前广东省“三旧”改造之所以进度放缓，主要有几方面原因。

“首先，一些地方的用地观念还没有转变过来，往往因为方便而喜欢用新增用地。”再加上近年用地计划管帽指标逐年增加，指标使用相对宽裕，导致各地在推动“三旧”改造方面动力不足。

“此外，部分市县尚未完全摆脱对土地财政的依赖也是一个重要因素。”他介绍，广东省“三旧”改造政策鼓励原土地权利人自行实施改造，可采取协议出让方式供地，按照地级以上市的有关规定补缴地价，而补缴地价往往比招拍挂的价格低；此外，“三旧”改造更多地让利于改造者。因此，政府在当中直接受益不多，土地出让收入会受到影响。

该负责人还谈到，旧城镇、旧村庄改造往往牵涉到众多权利主体的权益，这也严重影响了改造工作的推进。此外，改造成本砌块机高、审批耗时长、配套政策仍须完善等因素，也拖了“三旧”改造的后腿。